移动股票配资 《求是》四论房地产：从稳预期到扩投资的政策逻辑链

　　文 / 孟晓苏

　　写于2026年7月6日

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　　2026年7月1日，《求是》杂志第13期发表评论员文章《充分挖掘和释放投资潜力》。这是今年以来《求是》系统第四次刊发涉及房地产的重要文章。《求是》是党中央主办的机关刊物，是指导全党全国工作的重要思想理论阵地。从1月1日的《改善和稳定房地产市场预期》，到3月16日的《持续做好稳预期工作》，再到6月18日求是网《以更大力度提振消费》，直至7月1日的《充分挖掘和释放投资潜力》——四篇文章层层递进，构建起一条清晰的政策逻辑链：从“稳预期”到“促消费”再到“扩投资”。

　　作为中国住房制度改革的亲历者，我想从这四篇文章的递进逻辑出发，谈谈我的观察与思考。

　　一、理论认知的逐步深化：从居住保障到资产属性

　　2026年元旦，《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，开宗明义指出“房地产带有显著的金融资产属性”，强调“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”。

　　这个论断精准而全面。住房当然是用来住的，但它同时也是中国普通家庭最大的财产构成。居民住房财富占家庭总财富的比重超过60%—70%。文章还特别用数据说话：2024年房地产业和建筑业增加值占GDP比重达13%，直接带动超7000万人就业。《求是》作为党中央机关刊物，以如此明确的表述确认房地产的金融资产属性和产业地位，反映出对房地产认识的深化。

　　3月16日，《求是》发表《持续做好稳预期工作》，重申房地产在国民经济中的重要性，要求以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场。6月18日，求是网发表《以更大力度提振消费》，将“稳楼市”上升至修复居民资产负债表、托举消费信心的重要位置。

　　7月1日，《求是》第13期评论员文章《充分挖掘和释放投资潜力》则将城市更新、保障房建设和改善性“好房子”建设定位为释放投资潜力的重要方向。

　　这四篇文章层层递进，形成了一个完整的政策闭环——从定性定调，到稳定预期，再到提振消费，最终落脚到扩大投资。这个逻辑链条清晰地表明：稳房地产，既是稳民生，也是稳投资，更是稳增长。

　　二、“体感温差”从何而来？房地产持续低迷是核心原因

　　3月16日《求是》文章提出了一个关键判断：要高度重视宏观数据与微观感受的“体感温差”问题。什么叫“体感温差”？GDP数据看起来还行，但老百姓的切身感受却是就业难、收入增长慢、不敢花钱。

　　这种“体感温差”是怎么来的？我多次分析过，四年多来房价持续下跌带来的家庭财富缩水，让居民家庭财富大幅蒸发，正是造成“经济体感温差”的最重要原因。求是网6月18日的文章印证了这一点：“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱”。

　　老百姓不是不想消费，而是不敢消费——房子是最大那笔“家底”，“家底”变薄了，未来不确定，谁还敢花钱？

　　因此《求是》文章明确提出：要“加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”。稳楼市就是稳财富、稳民生——这话不是我说的，是《求是》说的。

　　三、正视问题才能解决问题：部分城市房地产投资脱离市场需求

　　第13期文章有一个提法特别值得关注——文章坦诚指出，当前投资领域存在“部分地区房地产投资脱离市场需求”等问题，造成“一定的资源闲置浪费，导致投资回报率下降”。

　　这是一个实事求是的判断。过去几年，一些地方在房地产市场已经供过于求的情况下，仍然盲目上马新项目，导致库存积压、资源浪费。与此同时，真正有需求的保障性住房和改善性“好房子”供给却相对不足。这种结构性错配，正是当前房地产投资效益下降的重要原因。文章实际上是在告诉我们：不能简单否定房地产的投资价值，而应当引导房地产投资从“量的扩张”转向“质的提升”，从“盲目铺摊子”转向“精准补短板”。

　　文章还特别指出，“高科技产业等新动能领域投资虽保持较快增长，但体量尚小，不足以弥补传统领域投资回落的缺口”。这说的是什么？科技创新固然重要，但创新成功需要时间，科技成果转化为市场能接受的商品更需要时间。因此不能忽视房地产业对经济的巨大作用——这么大体量的国民经济要发展，房地产业就是拉动经济发展的火车头。

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　　四、“好房子”建设：商品房领域投资空间巨大

　　文章明确提出，要“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’ ”，并将此作为“形成规模可观的投资需求”的重要方向。同时要求“促进城市内涵式发展，加快保障性住房和‘好房子’建设”。

　　这与我长期以来的主张高度一致。人民群众对居住品质的要求已经从“有没有”转向“好不好”。建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质商品住宅，将释放巨大的改善性需求。

近日，央行在吸收前期公开征求意见的基础上，正式发布《银行业金融机构人民币跨境同业融资业务有关事宜的通知》（下称《通知》），进一步支持境内银行业金融机构与境外机构规范开展人民币跨境同业融资业务，旨在发展人民币离岸市场，统一管理境内银行业体系与境外机构的人民币跨境同业融资业务。

　　改善性“好房子”建设，恰恰是商品房领域最大的投资空间。政府工作报告明确提出“实施房屋品质提升工程”，既要把新房子建成“好房子”，也要把老房子逐步改造成“好房子”。

　　我预计，2026年下半年更多城市房地产市场有望实现“止跌回稳”，甚至可能“企稳回升”。如果房地产市场能够恢复到正常发展水平，加上保障房建设正常启动，应逐步回到2021年销售面积近18亿平方米的峰值基点，并在此基础上持续稳定发展若干年。

　　五、保障房建设：国债资金的最好投资方向

　　第13期文章特别强调“加快保障性住房和‘好房子’建设”。保障房建设是我多年来始终关注和持续推动的重点领域。

　　早在1998年编制房改方案时，我们就提出要建立“市场+保障”的“住房双轨制”。作为中房集团公司原董事长，我在任期间大力发展普通商品房和保障房建设。面对后来保障房多年供给不足，我反复呼吁：应要求央企国企逐步退出竞争性房地产领域，加快回归保障房建设这个“主战场”。很多央企国企因为多年来没有保障房任务，才到商品房市场上和民企竞争，导致有些大城市土地拍卖成了央企国企之间的游戏，民营企业反而退出了商品房市场，这既不公平也不利于市场健康发展。如今有了保障房建设任务，就应当让央企这些“战马”回到“主战场”。

　　关于保障房的建设规模，我建议未来十年每年建设与归集保障房1000万套，十年可提供1亿套保障房，主要建设在大中城市，基本满足城镇工薪家庭与新市民、年轻人新家庭的需要。 保障房也要建成“好房子”——除了户型较小，其他品质标准都不应降低。

　　关于资金来源——地方政府现在没有这么大的能力，国务院文件规定，凡是地方政府因为建保障房而增加隐性债务的，一律不得实施。那怎么办？应该中央带头出钱。现在中央还有能力发国债，国债资金最好的投资方向就是保障房。全国每年应投入约5万亿元，其中中央财政投资5000亿元，地方政府配套投资5000亿元（可用土地成本投入），形成1万亿元资本金，再通过银行贷款放大，很容易达到5万亿元的投资规模。保障房定向卖给中低收入和普通家庭，资金回笼很快，可以滚动到后续投资中去。

　　在收储存量商品房方面，仅靠地方是不够的，同样需要发挥央企的主导作用。我建议设立中央级的住房收储机构—— “中储房” ，由央企入场收储这些房屋。国家为稳定粮食生产成立了“中储粮”，为稳定棉花生产成立了“中储棉”，为什么不能成立一个收购已建成存量商品房的商业机构呢？

　　六、REITs常态化发行：二十年呼吁终成正果

　　《求是》第13期文章还特别提出，要“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行”。

　　看到这句话，我特别感慨。

　　我从2005年将REITs概念引入中国，2007年提出从政府的租赁型保障房和城市基础设施等公共资产起步推行REITs。2015年以来陈元、刘世锦、洪磊等同志与我共同推动，用REITs盘活存量资产、化解地方债务、充实资本市场。媒体把我称为“中国REITs教父”，我认为这个赞誉应当归于我们这个专家群体。

　　为什么我如此坚持引入REITs？因为REITs化解地方债的路径是清晰、可行、可持续的。REITs是权益导向的真正资产证券化，依托的是资产自身的持续稳定收益，而不是发行主体的信用背书。通过公募资金持有地方政府的优质不动产，政府通过资产变现拿到现金，直接用于偿还存量隐性债务，还可以进一步扩大投资。

　　我国基础设施REITs从2020年试点启动以来，目前已发行82只，总发行规模约2200亿元。如今《求是》文章明确提出要“推动REITs常态化发行”，这标志着这一金融创新已从试点走向全面推广。

　　七、政策要“一次性给足”，不能再“挤牙膏”

　　《求是》1月1日文章明确提出：“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。这与我一直呼吁的“政策不要挤牙膏”、“要把第二只靴子早点扔下来”完全一致。

　　2026年是“十五五”开局之年，也是稳楼市的关键之年。当前支持购房的政策已经出了很多，可谓“万事俱备”，现在最需要的“东风”就是建立信心。我从去年年底就不断鼓励全社会，要对2026年实现楼市止跌回稳抱有信心，对“十五五”时期整个房地产发展、经济发展、城镇化发展抱有信心。今年上半年果然楼市信心逐渐回归，一线与部分二线城市的房地产市场交易恢复活跃，部分城市房价也已经企稳回升。

　　八、城镇化远未到头，市场潜力依然巨大

　　我国常住人口城镇化率近68%，但户籍城镇化率还在50%以下，约3亿“半城市化”人口——他们是城镇化下半场的主力军。安居需求既是民生欠账，也是巨大的市场空间。

　　据《求是》文章引用专家测算，目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求。住建部部长倪虹也明确指出，“一定要看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间”。

　　国务院最近出台的《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，正是从制度上解决这个问题——新市民到了哪里，公共服务就要做到哪里，完善了基本保障，人们才敢消费、愿消费。

　　《求是》今年四论房地产，从“稳预期”到“稳消费”再到“扩投资”，释放的信号已经足够清晰。中央经济工作会议、政府工作报告、中央政治局会议、住建部部署——从最高层到主管部门，政策方向高度一致。四篇《求是》文章前后呼应，形成了一个完整的政策论述链条：首先确认“住房的金融资产属性”，进而指出“体感温差”问题并强调稳预期，再将“稳楼市”与“提振消费”直接挂钩，最终落脚到“扩大投资”。共同指向一个核心结论：稳楼市就是稳住消费，就是稳住中国经济最大内需；稳房价就是稳住老百姓的“家底”，就是稳住全社会的信心。

　　现在需要的是真正领会中央精神，按照《求是》文章的要求去做——把政策一次性给足，让保障房建设加速推进，让改善性“好房子”建设全面铺开，让REITs常态化发行落地见效。

　　中国房地产的未来依然可期。让我们坚定信心，共同努力！

　　（作者系原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长）

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